Право собственника комнаты в коммунальной квартире. Долевая собственность в коммунальной квартире. Можно мне сдавать комнату или нет

Здравствуйте, Сергей!

Как мне выселить нанимателя?

Скорее всего наниматель в квартире не зарегистрирован, поскольку в соответсвии с Правилами регисрации по месту жительства и мусту пребывания для регистрации необходимо предоставить правоустанавливающий документ, дающий право на проживание в жилом помещении. Для нанимателей таким документом является договор найма. В договоре найма мало условия о том, что все собственники согласны со сдачей в наем жилого помещения. еще необходимы подписи всех собственников данного жиого помещения.

Если подписи остальных собственников подделаны, то придется обращаться в суд с иском о признании данного договора недействительным. Скорее всего потребуется проведение подчерковедческой экспертизы.

Если наниматель в квартире не зарегистрирован, то также эффективнее обратиться в суд для его выселения. Наряду с обращением в суд-обратитесь с заявлением к участковому с заявлением о проживании незарегистрированного жильца. В соответсвии с Постановлением Правительства № 354 " О порядке предоставления коммунальных услуг" зафиксировать факт проживания незарегистрованных жильцов в квартире возможно с помощью председателя совета многоквартирного дома и еще любых 2-х соседей.

проживание в жилом помещении без регистрации влечет административную ответсвенность:

АК РФ Статья 19.15.1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации
1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей.

2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей.
Примечание. Граждане Российской Федерации освобождаются от административной ответственности за административное правонарушение, предусмотренное настоящей статьей, в случае:
проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в соответствующем населенном пункте субъекта Российской Федерации, если они зарегистрированы по месту жительства в другом жилом помещении, находящемся в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации;
проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области;
проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области;
если они являются супругами, детьми (в том числе усыновленными), супругами детей, родителями (в том числе приемными), супругами родителей, бабушками, дедушками или внуками нанимателя (собственника) жилого помещения, имеющего регистрацию по месту жительства в данном жилом помещении;
если проживающие совместно с нанимателем или собственником жилого помещения лица являются по отношению к нему супругами, детьми (в том числе усыновленными), супругами детей, родителями (в том числе приемными), супругами родителей, бабушками, дедушками или внуками.

Могу ли я запретить сдавать комнату вообще?

Да, конечно. Сдача квартиры или комнаты в наем без вашего письменного согласия делает договор найма недействительным.

Могу ли я запретить ему сделать временную регистрацию кому-либо в квартире, т.е чтобы он не сдавал «в серую»

Да, можете. См. ответ выше. Для регистрации веременной или постоянной необходимо заявления всех собственников квартиры, либо договор найма со всеми собственниками квартиры.

Может ли он без моего согласия безвозмездно кому-то разрешить в ней жить, т.е также сдавать «в серую»

Нет, не может. Обращайтесь к участковому или в полици. Это влечени административную ответсвенность.

Могу ли я запретить ему сделать постоянную прописку кому либо?

Без Вашего согласия прописку не сделать не собственнику квартиры. Согласия на регистрацию не требуется только в случае регистрации своего несовершеннолетнего ребенка.

Сколько будут стоить судебные разбирательства?

Госпошлина 300 руб. (ст. 333.19 Налогового кодекса РФ

Можно ли судебные расходы заставить оплатить его?

Да. конечно.

С Уважением, Юрист Каравайцева Е.А.

, долевая собственность квартиры

150 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (5)

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Санкт-Петербург

• 7,1 рейтинг

Доброго Вам дня!

Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.

Это подтверждается соответствующей судебной практикой:

Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539
- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012
- Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте!

На Ваш вопрос не так просто ответить, как кажется на первый взгляд. У правоведов и судей есть две противоположные версии:

С одной стороны, комната в коммунальной квартире - отдельный объект недвижимости.
Если имущество не находится в общей долевой собственности, а принадлежит одному лицу, то нет необходимости спрашивать согласия соседей по коммунальной квартире. Это дело собственника - сдавать своё имущество в аренду или найм либо нет.

С другой стороны, Жилищный Кодекс РФ говорит о том, что общее имущество в коммунальной квартире (ванная комната, кухня, туалет и проч.) находится в общей долевой собственности собственников комнат. А сдавая комнату, Вы не сможете заставить жильцов пользоваться только ей. Жильцы волей либо неволей будут пользоваться и нежилыми помещениями квартиры. А для этого потребуется согласие всех соседей-собственников, т.к. распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, производится по взаимному согласию всех сособственников.

Даже судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Поэтому на Ваш вопрос просто невозможно ответить однозначно. Если соседи конфликтны и не идут навстречу, то, возможно, следует воздержаться от сдачи внаём Вашей комнаты. Были случаи, когда суды отказывали в праве сдавать комнаты в коммуналках в найм.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Мария Юрьевна, а я вот читала, что если приватизированная, то согласие других жильцов не требуется, только если муниципальная. Как же тогда быть?

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Санкт-Петербург

• 7,1 рейтинг

Мария Юрьевна, а как же быть с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, если взять по аналогии?

Общее имущество собственников в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры...) также принадлежат собственникам помещений по праву общей долевой собственности.

И наниматели квартир также пользуются этим имуществом (они же не могут не пользоваться лестницей или лифтом, проживая на 25 этаже).

Право общей долевой собственности на общее имущество является вторичным правом, оно возникает вместе с правом собственности на объект, не может быть предметом отдельного договора (им нельзя распорядиться отдельно от основного права). Лицо автоматически приобретает право владения и пользования общим имуществом, при приобретении права собственности или иных прав на само недвижимое имущество.

Нанимателю по договору найма предоставляется жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). А соответственно он имеет равное с собственником имущества право пользования общим имуществом в пределах, которые установлены для самого собственника.

Законом прямо предусмотрено получение согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, при поднайме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Судебную практику нашел только в подтверждение своей позиции.

Вопрос интересный, буду признателен, если докажете обратное.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

В Вашей ситуации вопрос решается путем нахождения компромисса с совладельцами комнат в комун. квартире или в судебном порядке.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ,собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

То есть, Вы имеете право сдавать свою комнату для проживания третьих лиц на основании договора найма (аренды).

В соответствии со ст. 42 и 43 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Согласно со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

То есть, пользование общим имуществом в коммунальной квартире (кухня, ванная и т.д.) происходит по соглашению всех собственников коммунальной квартиры.

Таким образом, для того, чтобы сдать в аренду свою комнату, Вам следует получить согласие совладельцев на пользование всем общим имуществом. В случае отсутствия соглашения по данному вопросу, Вы имеете право обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом.

Смогу оказать помощь в составлении обснованного иска с у четом особенности рассмотрения таких вопросов в суде, а также проконсультировать по выигрышной позиции в суде.

С уважением Ф. Тамара

Там имущество более общее что ли? Или право общей долевой собственности там какое-то особое? Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.

Больше исключений нет.

Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).




2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.






Комментарии к ст. 41 ЖК РФ




1. В комментируемой статье регулируются отношения права собственности на общее имущество в коммунальной квартире. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, ванная комната, коридор и т.д. Собственнику изолированного жилого помещения в коммунальной квартире наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.

2. В коммунальной квартире изолированные жилые помещения являются объектами права собственности, которое подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в данной квартире. Государственную регистрацию права общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры законодатель не предусмотрел. Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения на праве собственности жилого помещения в коммунальной квартире.

3. Коммунальная квартира не является объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в ней, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников изолированных жилых помещений (комнат). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире у собственников комнат возникает в момент возникновения права собственности на приобретенные ими комнаты в квартире.

4. В связи с назначением общего имущества коммунальной квартиры, а также тем, что общее имущество не является самостоятельным объектом права, объекты общего имущества в коммунальной квартире не могут быть отчуждены отдельно от жилых помещений в квартире. Общее имущество в коммунальной квартире не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они также не могут являться самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права. Некоторые части общего имущества коммунальной квартиры могут быть приращены к жилым комнатам. Такого рода действия могут быть совершены путем перепланировки и (или) реконструкции. Таким образом, размер общего имущества в коммунальной квартире может уменьшиться. Поскольку подобная перепланировка или реконструкция производится в отношении общего имущества коммунальной квартиры, которое находится в общей долевой собственности, для этих действий необходимо получить согласие всех собственников других комнат в данной квартире.